민간이 직접 제안 ‘3080+ 통합공모’ 개시

그동안 3080+ 사업후보지는 지자체가 제안한 부지를 중심으로 사업 타당성 등의 검토를 거쳐 발표해 왔으나, 앞으로 통합공모를 통해 지역 주민이 직접 사업을 제안할 수 있는 길이 열리게 됐다.

국토교통부는 ‘3080+ 대도시권 주택공급방안’에 따라 추진 중인 도심 공공주택 복합사업 등에 대해 민간제안 통합공모를 시작한다고 22일 이같이 밝혔다.

최근 근거 법률 개정도 완료됨에 따라 앞으로 사업 확산 및 진행이 가속화될 것으로 예상된다.


◆ 민간제안 통합공모 시행방안

국토부는 2·4대책 발표 이후, 지자체로부터 428곳을 제안받아 약 12만 6000가구 규모에 해당하는 총 111곳의 도심 내 후보지를 선정했다.

지자체 제안 상당수가 서울에 집중(317곳)돼 있어 그간 발표한 후보지 역시 서울 중심으로 선정(후보지의 72% 수준) 됐다.

이에 지자체 제안이 미흡한 서울 외 지역에 대해서는 민간제안 등으로 후보지 발굴 방식을 다각화해 충분한 후보지를 확보하기 위해 ‘3080+ 민간제안 통합공모(1차)’를 실시하기로 했다.

이번 공모 대상사업은 3080+ 주택공급방안에 따른 신사업 중 공공이 사업에 참여하는 도심 공공주택 복합사업 등 4개 사업이다. 공모 대상지역은 그동안 지자체 제안이 상대적으로 적었던 경기·인천과 지방 광역시(부산·대구·대전·광주·울산)로 정했다.

공모신청은 지자체를 제외한 지역주민(토지등소유자) 등 민간이 자체적으로 사업구역을 설정한 후, 해당 구역 내 토지 등 소유자의 10%이상 동의(소유자수 또는 면적)를 확보하면 사업을 제안할 수 있다.

사업제안은 오는 23일부터 다음달 31일까지 40일간 3080+ 통합지원센터에서 접수받으며 9월 말부터 후보지를 선정·발표할 계획이다.

이를 위해 우선 LH·지방공사가 민간이 제안한 사업구역에 대해 입지 적합성·개략사업성 등을 검토하고, 국토부는 지자체와 함께 구성한 평가위원회를 통해 사업의 시급성·기대효과 등을 종합적으로 고려해 후보지를 선정할 계획이다.

후보지로 선정된 구역에 대해서는 LH·지방공사가 지자체 협의 등을 거쳐 세부 사업계획(안)을 마련한 후, 지구지정 제안 등 법정절차를 착수할 계획이다.

◆ 3080+ 사업 추진현황

먼저 도심 복합사업은 최초 후보지발표 이후 40여 일 만에 본 지구지정 요건인 2/3 주민동의를 확보하는 구역이 나타나는 등 높은 주민호응을 보이고 있다.

특히 기존 재개발사업의 경우 주민동의가 필요한 조합설립까지 평균 약 2∼5년이 걸리는 점을 고려하면, 도심 복합사업이 3∼4개월만에 동의를 확보하는 것은 전례 없이 빠른 상황이다.

또한 최근 법률 개정 등으로 제도의 불확실성이 해소되고 사업이 본격 가시화됨에 따라 후보지 52곳 중 8곳이 2/3 이상, 30곳이 10% 이상 동의를 확보하는 등 주민동의 속도가 지속해서 빨라지고 있다.

이처럼 예상보다 빠른 속도로 주민동의를 확보할 수 있는 것은 공공이 사업에 직접 참여함에 따른 장점과, 그럼에도 민간개발 때 주민에게 부여되는 선택권이 충분히 보장되는 점 등이 주민들이 적극적으로 참여할 수 있는 동력으로 작용한 것으로 풀이된다.

도시규제 완화 등 과감한 인센티브를 통해 사업성이 대폭 개선돼 주민 부담금이 감소되는 효과가 있고, 공기업의 사업관리로 주민 갈등을 해소할 수 있다. 통합심의 등 절차 간소화를 통해 신속한 사업추진이 가능하며, 민간브랜드 선정, 주민협의체 운영 및 신규 아파트 우선공급 등 민간 재개발사업 수준의 주민 선택권이 보장된다.

현재까지 본 지구 지정요건인 2/3 동의를 확보한 8곳(약 1만 가구)은 법 시행(9월 21일 예정) 즉시 예정지구로 지정하고, 지자체 협의 등을 거쳐 이르면 11월부터 순차적으로 본 지구로 지정할 계획이다.

공공재개발·재건축은 지난 14일부터 관련 도시정비법령이 시행됨으로써 제도적 기반이 완비돼 앞으로 근거법령에 따라 공공재개발 28곳, 공공재건축 4곳 등 32곳(3낭 4000가구)의 후보지에서 사업을 속도감 있게 추진할 수 있게 됐다.

공공재개발은 서울시 1차 후보지 8곳(정비구역) 중 용두1-6(SH), 신설1(LH), 신문로(SH), 흑석2(SH) 등 4곳이 시행자 지정을 신청했고, 이 중 용두1-6(7월 15일)과 신설1(7월 22일)이 시행자 지정을 마쳤다.

아울러 서울시 2차 후보지 16곳(신규구역) 모두 주민설명회를 개최했으며, 주민 중심으로 ‘사업준비위원회’를 구성하고 공공-주민간 업무협약을 체결하기 위한 주민 협의를 진행하고 있다.

공공재건축은 선도사업지 4곳 중 망우1(LH, 75% 동의)이 시행자 지정 동의 요건(50%이상)을 충족했으며, 다른 구역에서도 심층 컨설팅 설명 및 시행자 지정을 위한 동의 절차를 진행하고 있다.

앞으로 국토부는 주민 사업주체 구성을 지원하고, 연내 정비계획을 수립하는 후보지가 나올 수 있도록 할 계획이다.

한편, 국토부는 공공 직접시행 정비사업 후보지 발굴을 위해 현재까지 지자체·주민·협회로부터 66곳을 추천받았으며, 주민의 추진 의지가 강하고 노후도 기준을 만족하는 등 정비여건이 성숙한 곳은 주민설명회를 통해 사업 참여를 독려할 계획이다.

이와 함께 소규모주택정비 관리지역 및 주거재생혁신지구는 선도사업 후보지 27곳(4월 29일 선정)에 대해 각 후보지별로 주민설명회를 거쳐 계획(안)을 마련 중으로 연내 관리지역 및 혁신지구를 지정하는 후보지가 나올 수 있도록 할 계획이다.

◆ 허위신고 기획조사

부동산 거래동향 분석 및 실거래 조사 전담조직으로 새롭게 출범한 국토부 ‘부동산거래분석기획단’이 지난 2월말부터 진행해온 부동산 거래 허위신고에 대한 기획조사 결과를 발표했다.

취득세 중과 회피를 위해 지방 중소아파트에 투기성 매수가 급증하고, 허위 거래신고 등 시장교란이 있다는 문제제기가 있어 투기성 이상거래에 대한 1차 기획조사를 실시한 바 있다.

이어 이번 기획조사는 시세를 띄울 목적으로 아파트를 고가에 계약했다고 허위로 신고하는 등의 시장교란행위에 집중해 실수요자를 위해 투명한 부동산 시장 환경을 조성하기 위해 추진했다.

먼저 계약 해제 때 해제신고가 의무화된 지난해 2월 21일부터 그해 12월 31일까지 이뤄진 71만 여건의 아파트 거래 등기부 자료(5월 12일 기준)를 전수조사했다.

이를 통해 거래신고는 있었으나 잔금지급일 이후 60일이 지나도 소유권이전등기 신청을 하지 않은 거래 2420건을 적발했다.

적발된 2420건의 거래는 허위로 거래신고했거나, 계약 해제 후 해제신고를 하지 않았거나, 정상거래 후 등기신청만 하지 않은 경우로 구분할 수 있는데 3가지 모두 과태료 처분 대상이다.

특히 허위신고나 해제신고 미이행은 해당단지·인근지역의 시세 등 시장을 교란할 수 있으므로, 발생현황을 지속 모니터링하고 의심정황이 포착되면 집중조사에 나설 방침이다.

이와 함께 허위신고 등이 의심되는 거래를 선별해 집중적인 실거래 조사를 진행했다.

조사 대상은 지난해 2월 21일부터 1년간 이뤄진 아파트 거래 중 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 내에서 특정인이 반복해 다수의 신고가 거래에 참여한 후 이를 해제한 거래 821건이다.

거래당사자간 특수관계, 계약서 존재, 계약금 수수 여부 등을 확인해 허위로 신고가 이뤄졌는지 여부를 중점 검토한 결과, 69건의 법령 위반 의심사례를 확인했다. 특히 이 중 자전거래·허위신고로 의심되는 12건의 거래를 적발했다. 이러한 자전거래로 해당 단지 실거래가가 상승하는 등 시장교란도 발생했다.

이번 기획조사를 통해 시세조종 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 높은 가격에 거래신고만 하고 추후 이를 해제신고하는 소위 ‘실거래가 띄우기’ 사례를 최초로 적발하는 성과가 있었다.

이러한 결과를 바탕으로 향후 신고가 신고하고도 등기신청이 없는 사례, 신고가 신고 후 해제된 거래 등을 면밀히 추적 분석해 ‘실거래가 띄우기’가 시장에서 근절되도록 할 계획이다.

국토부는 부동산 등기자료 비교·분석을 통해 확인된 허위신고 의심거래 2420건, 실거래 심층조사를 통해 법령 위반 의심사례로 확인된 거래 69건에 대해 공인중개사법 위반 등 범죄 의심 건은 경찰청에 수사의뢰하고, 탈세 의심 건은 국세청에 통보해 탈세혐의 분석이 이뤄지도록 하며 허위신고 등 부동산거래신고법 위반 의심 건은 관할 지자체에 통보해 과태료를 부과하기로 했다.

김수상 국토부 주택토지실장은 “도심 내 주택공급을 위한 3080+ 사업이 높은 주민동의와 제도적 기반을 토대로 본 궤도에 오르고 있고, 민간제안 통합공모를 통해 주민 수요가 많은 지역에 확산될 것으로 기대된다“고 말했다.

이어 “이러한 공급대책의 본격 시행과 함께 부동산 시장 거래질서를 훼손하는 일부 투기세력의 시장교란행위를 적극 적발해, 실수요자 중심의 시장 질서를 확립해 나가겠다”고 밝혔다.